같은 성수동, 다른 도시 구조
성수이로를 가운데 두고 동측과 서측은 전혀 다른 도시 조직을 가지고 있다. 필지 크기 하나가 건물 형태, 업종, 보행 경험까지 결정한다.
대형 필지의 수직 도시
합필 개발로 만들어진 대형 블록. 지식산업센터가 제조와 업무를 한 건물 안에 수직으로 쌓아 올렸다. 광폭 도로와 차량 중심 동선.
- · 대형 필지 (1,000m² 이상)
- · 지식산업센터 군집
- · 업무 중심 + 입주 제조
- · 빠른 재개발 사이클
골목길의 수평 도시
소규모 필지가 그대로 남아 있는 골목 구조. 저층 공장과 다세대, 상업이 한 가로 안에서 만난다. 보행 친화적이고 점진적으로 변한다.
- · 소규모 필지 (200–500m²)
- · 저층 제조·다세대 혼재
- · 제조업과 상업 공존
- · 점진적 리모델링
한 줄로 보는 차이
신축과 노후 건물의 극단적 대비
2020년대 이후 지어진 신축 건물들을 나타냅니다. 무신사와 같은 대형 업체의 단일 용도 건물이나 복합 용도로 활용되는 작은 필지의 신축 건물이 이에 해당한다. 주거 기능은 거의 없으며, 주로 카페, 사무실 등 상업화된 시설이 밀집해 있다.
1970년대 이전부터 자리를 지켜온 오래된 건물들을 나타낸다. 작은 필지의 건물들은 상층부에 주거 기능이 거의 100% 혼재되어 있으며, 넓은 부지의 단층 건물들은 인쇄, 금속 등 하나의 제조업 용도로 길게 유지되어 온 특징을 보인다.
왜 동·서가 갈라졌나
- 격자형 가로망과 단일 소유주 구조 덕분에 대형 합필(합병) 개발이 수월함.
- 2000년대 이후 뚝섬 개발 및 IT산업단지 지정으로 거대한 지산과 대기업 부지로 탈바꿈.
- 높아진 임대료 장벽으로 기존 영세 제조업이 버티지 못하고 외곽으로 밀려남.
- 1970년대의 좁은 골목망과 분산된 소유주 구조 탓에 토지를 합치는 대규모 개발이 어려움.
- 작은 필지 틀을 유지한 채 점진적으로 층수만 높이는 방식으로 고도화됨.
- 보행 친화적인 골목길을 무기로 세련된 카페, 미용실, 식당 등 상업시설이 집중됨.
A · B · C 세 가지 진화 경로
2010년부터 현재까지 합병·분할 없이 형태를 유지한 노후 공장. 영세 제조업이 버틸 수 있는 마지막 공간적 한계선이다.
소필지가 합쳐져 대형 지식산업센터로 개발된 경우. 덩치를 키운 뒤 다시 작은 호실로 쪼개어 분양하면서 평당 임대료가 가파르게 상승한다.
건물이 층별/호실별로 더 잘게 쪼개진 분할 형태. 높은 임대료를 감당할 수 있는 F&B 팝업스토어, 카페 등이 집중되며 영세 업체를 밀어낸다.
젠트리피케이션 발생 및 긍정적 효과
작은 공간에 다종다양한 소규모 업체들이 밀집하며, 아이디어를 공유하고 협업하는 자생적 네트워크 시너지가 발생한다.
상권 고도화로 창출된 경제적 부가가치와 공공 재원을 활용해, 수제화 거리 환경 개선 및 영세 공방 지원에 긍정적으로 재투자할 수 있다.
한 줄 요약 — 성수동의 토지 이동 이력은 자본의 유입 규모에 따라 공간이 합병·분할되며 전통 제조업 생태계가 수직화되거나 외곽으로 밀려나는 공간 잔존과 퇴출의 변천사를 보여준다.
식료품 중심의 다각화된 영세 제조
대상지 내 제조업은 식료품 제조업이 압도적인 비중을 차지하며, 식료품을 제외한 나머지 업종(금속, 섬유, 음료, 기계 등)은 구역별로 1개씩만 존재하는 영세하고 다각화된 형태를 보인다.
지식산업센터와 1층 공간의 집중화
성수동은 지식산업센터가 위치한 서쪽에, 또한 유동인구의 접근성과 가시성이 극대화되는 1층 공간에 핵심 업체 및 근린생활시설이 집중 분포하는 경향을 보인다.
행정망의 사각지대: 동서 유령 공간(Ghost Space)의 물리적 발현 격차
건축물대장 기록과 실제 현장의 쓰임새가 불일치하는 '유령 공간(Ghost Space)' 현상 역시
동·서측의 개발 환경에 따라 완전히 다른 패턴을 보여준다.
서측 소규모 필지 골목의 실태
Paper Data
Actual Usage
현장 실측 및 근거 데이터
- ·팝업스토어 전용률 급증연무장길 일대 '공장/창고' 용도 1층 공간의 약 68%가
2~3주 단위의 초단기 임대(팝업스토어)로 운영되고 있다. - ·불법 용도변경 묵인상업용 시설로 정식 용도 변경 시 주차장 확보 등 규제가 까다로워,
대장상 용도를 방치한 채 임시 운영하는 편법이 만연하다.
동측 지식산업센터 군의 실태
Paper Data
Actual Usage
현장 실측 및 근거 데이터
- ·산업집적법 우회지정 업종만 입주 가능하나, 일부 저층 호실(약 12%)이 무허가
물류 대행 창고 및 도소매업 촬영 스튜디오로 전용되고 있다. - ·인프라 편취 (공간의 사유화)화물 엘리베이터 등 공공이 제조 지원을 위해 설계한 인프라가
강남 벤처 자본의 유통·물류 보급 기지로 전락하는 현상이다.
자료출처: 국토교통부 건축물대장 표제부 데이터(2026), 서울연구원 준공업지역 공간구조 학술 리포트 기반 재구성